Процесс покупки недвижимости в Таиланде: Полный гид 2025

Мечта о собственном уголке в тропическом раю для многих становится реальностью именно в Таиланде. Но как иностранцу пройти этот путь без ошибок? Процесс покупки недвижимости в Таиланде имеет свои четкие правила и особенности, особенно в вопросах форм собственности. Этот гид проведет вас через все этапы — от выбора объекта до получения заветных документов.

Шаг 1: Понимаем права иностранца: Фрихолд vs. Лизхолд

Это абсолютная основа, которую нужно понять перед началом поисков. Законодательство Таиланда четко разделяет права иностранцев на владение зданиями и землей.

• Фрихолд (Freehold): Это полное, безусловное право собственности, аналогичное тому, к которому мы привыкли. Вы можете продавать, дарить, завещать недвижимость без ограничений.

  • Что можно купить во фрихолд? Иностранцы могут без проблем купить квартиру (юнит) в кондоминиуме. ⚠️ Важное условие: доля иностранной собственности во всем здании не должна превышать 49% от общей жилой площади.

• Лизхолд (Leasehold): Это долгосрочная аренда, а не собственность в полном смысле слова. Максимальный срок одного договора — 30 лет, но обычно его заключают с возможностью двух последующих продлений (30+30+30=90 лет).

  • Что можно купить в лизхолд? Таким образом иностранцы владеют домами, виллами и таунхаусами. Фактически, вы покупаете само строение в полную собственность, а земля под ним оформляется в долгосрочную аренду.

💡 Ключевой вывод: Если вы хотите квартиру — ищите фрихолд. Если мечтаете о доме с участком — вашим вариантом будет покупка строения и оформление лизхолда на землю. Более подробно о юридических тонкостях можно прочитать в нашем специальном гиде по законам о недвижимости в Таиланде.

Шаг 2: Поиск, проверка и резервация объекта

Когда вы определились с типом собственности, начинается самый интересный этап — поиск.

1. Выбор объекта: Вы можете искать недвижимость через агентства, напрямую у застройщиков или на онлайн-площадках. Не торопитесь, сравните разные типы недвижимости в Таиланде, изучите районы, инфраструктуру и потенциал для сдачи в аренду.

2. Юридическая проверка (Due Diligence): ⚠️ Это самый важный этап, на котором нельзя экономить! Прежде чем вносить любые деньги, наймите независимого юриста. Он проверит:

   • Документ на собственность (Чанот/Chanote): Убедится, что это полноценное свидетельство о праве собственности (Nor Sor 4 Jor), а не временный документ.

   • Отсутствие обременений: Проверит, не находится ли объект в залоге, под арестом или в центре судебных споров.

   • Разрешения на строительство: Актуально для новостроек.

   • Квоту для иностранцев: Убедится, что в кондоминиуме еще есть свободные 49% для продажи во фрихолд.

3. Договор бронирования (Reservation Agreement): После успешной проверки вы подписываете договор бронирования и вносите депозит (обычно 50,000 – 100,000 бат). Этот документ фиксирует цену и снимает объект с продажи на время подготовки основного договора.

Шаг 3: Основной договор и перевод денег

После резервации юристы готовят главный документ сделки.

• Договор купли-продажи (Sale and Purchase Agreement): Внимательно изучите этот документ вместе с вашим юристом. В нем должны быть четко прописаны:

  • Данные продавца и покупателя.

  • Полное описание объекта недвижимости.

  • Итоговая стоимость и график платежей.

  • Ответственность сторон за уплату налогов и сборов.

  • Дата передачи прав собственности.

  • Условия расторжения договора.

• Перевод средств и FET-форма: Для покупки квартиры во фрихолд деньги должны поступить в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте.

  • Вы переводите деньги со своего зарубежного счета на счет продавца или свой счет в тайском банке.

  • Тайский банк, получив перевод, выдает специальную справку — Foreign Exchange Transaction (FET) Form, также известную как Thor Tor 3.

  • ✅ Эта справка является обязательным документом для регистрации права собственности иностранцем в Земельном департаменте.

Шаг 4: Регистрация собственности и уплата налогов

Финальный этап сделки происходит в местном Земельном департаменте (Land Department).

1. Встреча в Земельном департаменте: В назначенный день вы (или ваш юрист по доверенности) и продавец встречаетесь в департаменте для подписания официальных документов и передачи прав.

2. Оплата налогов и сборов: В момент перерегистрации оплачиваются все необходимые налоги. Их общая сумма может достигать 6.3% от оценочной стоимости объекта и обычно делится между продавцом и покупателем по договоренности.

   • Transfer Fee (Сбор за передачу права собственности): 2% от оценочной стоимости.

   • Specific Business Tax (Специфический бизнес-налог): 3.3%, платится продавцом, если он владел недвижимостью менее 5 лет.

   • Stamp Duty (Гербовый сбор): 0.5%. Платится, если не применяется Specific Business Tax.

   • Withholding Tax (Подоходный налог): 1% (если продавец — компания) или рассчитывается по прогрессивной ставке (если физ. лицо).

3. Получение документов: После всех оплат чиновник регистрирует сделку, и вы получаете на руки обновленный Чанот (Chanote) с вашим именем, который является главным документом, подтверждающим ваше право собственности. Для владельцев квартир также выдается домовая книга (Tabien Baan).